.Współczynnik korekcyjny K w wycenie nieruchomości
Kiedy stosować współczynnik korekcyjny i jak określać jego wartość.
Wycena nieruchomości w podejściu porównawczym polega na tym, że rzeczoznawca majątkowy wycenia nieruchomość porównując jej cechy (np. lokalizację, powierzchnię, stan techniczny) z cechami innych, sprzedanych nieruchomości, które uznał za nieruchomości podobne i wybrał jako nieruchomości porównawcze.
Nieruchomości te oceniane są pod kątem cech je opisujących.
Część cech nieruchomości porównawczych może zostać przez rzeczoznawcę oceniona identycznie; dotyczy to również nieruchomości wycenianej. Oznacza to, że różnice cen nieruchomości porównawczych nie wynikają z różnic dotyczących tych cech, gdyż tych różnic nie ma.
Cechy te zostają wówczas odrzucone z przyjętego przez rzeczoznawcę zbioru cech wpływających na ceny nieruchomości.
Zdarza się również, że nieruchomość szacowana może posiadać cechy różniące ją od wszystkich nieruchomości porównawczych, stanowiące jej wady lub zalety wykraczające poza cechy rynkowe.
Standardy zawodowe, stosowane przez rzeczoznawców majątkowych, pozwalają wówczas na użycie w podejściu porównawczym tzw. współczynnika korekcyjnego K. Wartość tego współczynnika nie może być dowolna – dopuszcza się jedynie wartości z przedziału od 0,90 do 1,10.
Współczynnik K o wartości poniżej 1 można stosować gdy nieruchomość wyceniana posiada szczególną wadę wykraczającą poza cechy rynkowe. Współczynnik K o wartości powyżej 1 można stosować gdy nieruchomość wyceniana posiada szczególną zaletę wykraczającą poza cechy rynkowe.
Współczynnik korekcyjny rzeczoznawca określa w oparciu o własną ocenę wpływu zalety lub wady nieruchomości szacowanej na jej wartość.
Środowisko rzeczoznawców majątkowych – praktyków oraz osób spoza tego grona, zawodowo zajmujących się zagadnieniami wyceny nieruchomości, nie wypracowało dotychczas obliczeniowego sposobu określania wartości współczynnika korekcyjnego, jak to ma miejsce np. w przypadku stawek czynszów najmu, które ustalane mogą być w podejściu porównawczym.
W drugiej połowie lat 90-tych XX w. rzeczoznawcy majątkowi stosowali, zalecane przez Ministerstwo Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa, tzw. Tymczasowe Zasady Wyceny Nieruchomości. Zgodnie z zawartymi w nich wytycznymi, możliwa była korekta określonej wartości nieruchomości tzw. współczynnikiem eksperta E, który uwzględniać miał tendencje inflacyjne, cechy szczególne nie ujęte w zbiorze wskaźników korygujących oraz przypadki, gdy wartość nieruchomości wycenianej wykraczałaby poza ceny przyjęte w próbce reprezentatywnej. Wartość współczynnika eksperta miała zawierać się w granicach od 0,85 do 1,15.
Stosowany obecnie współczynnik korekcyjny K zastąpił w 1998 r. dawny współczynnik eksperta E; zmienił się również, między innymi, dopuszczalny przedział wartości współczynnika.
Nie zmieniło się jedno – przy wyznaczaniu jego wartości bardzo istotne jest doświadczenie rzeczoznawcy, poparte wieloletnią obserwacją i analizą rynków nieruchomości.
Podstawą naszej działalności są dobrze wykwalifikowani pracownicy. Nasz zespół składa się z profesjonalistów, którzy posiadają nie tylko niezbędne licencje, ale też bogate doświadczenie w zakresie księgowości, zarządzania nieruchomościami i administracji. Współpracujemy również z kancelariami prawnymi i notarialnymi, które dbają o interesy naszych klientów, a także pomagają w załatwieniu wielu trudnych formalności. Lubimy naszą pracę i wierzymy, że Państwo również będziecie zadowoleni z jej efektów.
Nasze biuro jest czynne od poniedziałku do piątku w godzinach od 9.00 do 17.00. W sytuacjach pilnych, trudnych, kryzysowych czekamy na Państwa telefon 24 godziny na dobę.